Crédito Legislação

Mais-valias na venda de imóveis – Como Calcular?

crédito a 100%
Written by A Carteira

O mercado imobiliário está a crescer com grande força em Portugal devido a inúmeros fatores. Neste contexto, temos assistido ao aumento do arrendamento e a cada vez mais compras e vendas de imóveis que deixam dúvidas fiscais. Neste artigo vamos falar-lhe dos impostos associados a estas duas realidades.

Impostos sobre as mais-valias da venda de um imóvel

O pagamento de impostos sobre mais-valias incide sobre o saldo positivo apurado entre as mais e as menos-valias num mesmo ano. No caso específico dos bens imóveis é apurada a diferença entre o preço de venda e o preço de compra do imóvel. Se estivermos a falar de mais do que um imóvel teremos de somar todas as mais/menos-valias e o imposto recai sobre esta soma.

Vejamos os seguintes exemplos:

  • Preço de Venda – €100.000
  • Preço de Compra – €80.000
  • Temos aqui uma mais-valia de €20.000, valor sobre o qual incide a taxa de imposto.

Venda de dois imóveis:

  • Preço de Venda do Imóvel 1 – €100.000
  • Preço de Compra do Imóvel 1 – €80.000
  • Mais-valia 1 – €20.000
  • Preço de Venda do Imóvel 2 – €120.000
  • Preço de Compra do Imóvel 2 – €130.000
  • Menos-valia 2 – €10.000

Em termos agregados, o imposto incide apenas sobre €10.000.

Qual o imposto sobre as mais-valias?

A taxa de imposto sobre as mais-valias de venda de bens imóveis irá apenas incidir sobre 50% da mais-valia. No caso 1 acima identificado, o imposto incide sobre apenas €10.000 (50% de €20.000) e a taxa a aplicar será aquela que resulta do seu escalão de rendimentos. No caso das mais-valias de venda de bens imóveis não existe uma tributação autónoma. O rendimento deverá ser englobado.

Caso opte por reinvestir a mais-valia da venda da sua habitação própria e permanente pode não suportar este imposto desde que o investimento seja:

  • Feito até 36 meses após a realização da mais-valia;
  • Feito 24 meses antes da venda.

Como é apurado o imposto sobre os rendimentos imobiliários?

Anteriormente falámos das mais-valias da venda de imóveis. Pode acontecer, contudo, ter rendimentos associados a rendas (arrendamentos, arrendamentos de curta duração). Neste caso, vai ter de suportar um imposto de 28% sobre todos os rendimentos, deduzidos de todos os gastos que teve com o imóvel (excluem-se encargos financeiros e depreciações) e impostos (imposto municipal e imposto de selo).

Cada vez mais pessoas se dedicam à compra e venda de imóveis. Cada vez mais investidores apostam na compra para arrendamento. Sugerimos que tenha cautela com os impostos e com os preços de compra dos imóveis. Deverá ter um plano de negócios bem estruturado para garantir que ganha dinheiro de forma consistente no tempo.

Se precisar de um financiamento bancário para aproveitar o crescimento do mercado imobiliário sugerimos que preencha o simulador de crédito habitação da Carteira.

Sobre o autor

A Carteira

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33 Cometários

  • Boa noite,

    Gostava que me esclarecesse onde foi retirar a informação seguinte que fornece, a ver:

    Qual o imposto sobre as mais-valias?

    A taxa de imposto sobre as mais-valias de venda de bens imóveis irá apenas incidir sobre 50% da mais-valia. No caso 1 acima identificado, o imposto incide sobre apenas €10.000 (50% de €20.000).

    A taxa a aplicar irá depender do engolabamento ou não englobamento. Se optar por englobar irá pagar de acordo com a taxa global do seu IRS. Se optar por não englobar irá suportar uma taxa de 28%.

    Pode-se optar pelo englobamento ou não e por isso poder pagar uma taxa liberatória de28%?

    Aguardo esclarecimentos
    Obrigado
    norberto

    • Bom dia Norberto

      A informação de que apenas 50% da mais-valia é tributada (em caso de não reinvestimento) é algo que emana do código tributário. Se não re-investir o valor correspondente será tributado.

      Cumprimentos

      • Boa noite,
        Não respondeu á minha pergunta que deriva da vossa informação no artigo e cito:
        “A taxa a aplicar irá depender do engolabamento ou não englobamento. Se optar por englobar irá pagar de acordo com a taxa global do seu IRS. Se optar por não englobar irá suportar uma taxa de 28%.”
        É possível optar por não por não englobar e ter uma taxa, por exemplo como as rendas, de 28%? – como V.Exas o dizem claramente no artigo.
        Aguardo o vosso esclarecimento
        M. Cumprimentos
        Norberto Reis

        • Bom dia

          Estivemos a confirmar a informação com os nossos contabilistas e de facto não existe a opção. Irá ter de englobar o rendimento no seu IRS, considerar 50% da mais-valia e suportar o imposto respetivo.

          Na prática, a taxa de imposto é semelhante. Assumindo que a taxa máxima é de 48% e como só paga imposto sobre 50%, implica que no máximo irá pagar um imposto de 24% sobre o lucro obtido.

          Obrigado

          PS – Em caso de dúvidas mais específicas ou de modo a confirmar a informação veiculada no site (que é meramente informativa), deverá contactar um contabilista certificado.

  • Bom dia.
    Gostaria de colocar a seguinte questão: em caso de reinvestimento parcial dos valores, sobre que parcela incidirá o imposto? Isto é, imaginemos que, no exemplo acima referido, dos 20.000€ de mais-valia, são reinvestidos 15.000€ em habitação própria permanente, dentro dos prazos legais e 5.000€ são utilizados para outros fins… Sobre que montante e em que percentagem incidiria o imposto?
    Obrigado e cumprimentos

  • Nao mencionam o facto de ter de se actualizar o valor de compra usando o coeficiente de desvalorizacao da moeda. Podem por favor mostrar como se aplica este coeficiente?
    Obrigada

  • Bom dia, tenho uma duvida sobre o texto que escreveu:
    “Caso opte por reinvestir a mais-valia da venda da sua habitação própria e permanente pode não suportar este imposto desde que o investimento seja:

    Feito 24 meses antes da venda.”

    É possivel reinvestir antes de realizar a venda?
    Posso comprar uma habitação segundaria e ainda assim tenho 24 meses para vender a minha primeira habitação, e ficar isento de mais Valias?

  • Boa tarde.
    Adquiri casa em 2007 por390000€, recorri a emprestimo bancario em 351000€.
    A casa e habitaçao propria permanente.
    Vendi a mesma em 2017 por 630000€.
    O valor da divida bancaria a data da escritura era de 200000€.
    Assinei CPCV para uma casa em construçao que faço a escritura em 2019, tambem habitaçao propria permanente. Como e o calculada a mais valia?
    Haverá lugar a mais valia?
    Obrigado

    • Olá Filipe

      A mais-valia é a diferença entre o valor de venda e o valor de compra. Assim, neste caso, os meus parabéns pois teve uma ótima mais-valia.

      Quanto ao pagamento de impostos, terá 3 anos para reinvestir o dinheiro para evitar o pagamento do imposto…

      Creio que tendo uma mais-valia desta dimensão que se justificaria que solicitasse o apoio de um contabilista certificado para a elaboração do seu IRS e para esclarecer todas as dúvidas formalmente.

      Obrigado

  • Bom dia,
    Gostaria de ter o v/ esclarecimento para o seguinte caso:
    Um reformado vendeu a casa de Lisboa por 100.000 euros em 2018, sendo que a mesma foi adquirida no final dos anos 90 por cerca de 3000 contos (15.000 euros).
    O imposto incidirá sobre 50% da diferença, ou seja, sobre 42.500 euros, uma vez que não irá investir em nova habitação, em virtude de ter ido para um Lar de 3ª idade.
    Os rendimentos da pensão desta pessoa são baixos.
    Neste caso, a taxa a aplicar no IRS este ano é de 48% em virtude das mais-valias?
    Esses 48% vão também incidir sobre o valor das pensões recebidas?
    Obrigado.

    • Boa tarde Martim

      As contas são simples. €100.000-€15.000 é €85.000. Logo, 50% ou €42.500 são englobados no seu rendimento. Ou seja, ao valor da pensão terá de somar este valor e aplica-se a taxa de imposto sobre a totalidade do rendimento.

      Ao valor do lucro devem ser deduzidos os custos que entretanto foi tendo ao longo dos anos com a casa (obras, condomínios e afins). Talvez assim consiga baixar um pouco.

      Tem a alternativa de dizer que deseja reinvestir a mais-valia e assim tem 3 anos para pagar o imposto… pode acontecer que dentro de uns anos a taxa de imposto reduza ligeiramente…

      Boa sorte
      Um abraço

  • Boa Noite
    Em 2015 adquiri um imóvel por 52.500€ em Habitação Secundaria que arrendei desde então, agora em 2018 vendo por 75.000€ pergunto: Todas as despesas que tive desde 2015 para valorizar o imóvel devem ser incorporados ? assim como as despesas que tive aquando da escritura tais como IMT/IS/Escritura ? assim como as despesas que agora tive para remodelar a casa ?
    A minha esposa detem 84% de incapacidade permanente tenho algum beneficio nisso?
    Atentamente
    Isac Silva

    • Bom dia Isac

      Deve considerar todas as despesas.

      De seguida, 50% da mais-valia será englobada no seu IRS. Como existe esse grau de incapacidade o valor do imposto a pagar será ainda mais reduzido.

      Cumprimentos

  • Boa tarde.
    Comprei para arrendamento em 2012, um apartamento por 55.000 euros. Estou a pensar vende-lo por 78.000 euros. As mais valias serão 23.000, dos quais vão ser tributados metade, isto é 11.500. Pergunto se para além das despesas de valorização como obras e outras, o IMI, condomínios e seguros referentes ao apartamento de todos os anos, podem ser incluídos?
    Obrigado, cumprimentos

  • VITOR

    Boa tarde.
    Comprei uma moradia para arrendamento em 2013, um apartamento por 130.000 euros. Estou a pensar vende-lo por 230.000 euros. As mais valias serão 100.000, dos quais vão ser tributados metade, isto é 50,000. Pretendo saber, como não e habitação permanente Mas vou CONSTRUI uma nova Habitação para viver permanentemente se tenho redução de mais valias.
    Obrigado

    • Bom dia.

      A Resposta é não. Só tem essa isenção se vender a sua habitação própria permanente. O critério de HPP é que deve lá ter a sua residência fiscal…

      Cumprimentos

  • Bom dia,

    Neste caso, se a pessoa mudar a sua residência fiscal para lá antes de a vender, conta como HPP? Quanto tempo tem de lá ter a residência fiscal para contar como HPP?

  • Adquiri um imovel HPP em 2004 por 90.000,00 e que o vendi agora em 2018 por 115.000,00.
    No entanto, adquiri em 2014 uma habitação secundária, com recurso a crédito bancário e que agora vai passar a ser a minha HPP.
    A mais valia, deduzida de todos os encargos e despesas, pode ser aplicada na redução do crédito existente e desta forma ficar isento de tributação de mais valias?

    Obrigado!

    • Boa tarde

      Creio que se utilizar o valor da mais-valia para abater ao crédito habitação de habitação própria permanente, poderá ter acesso à isenção das mais-valias. No entanto, para tal, precisaria primeiro de passar a sua HPS para HPP e depois amortizar.

      Salvo melhor opinião, o valor das mais-valias pode ser abatido quer na amortização de crédito quer na compra de novo imóvel para HPP. Mas isso é válido daqui para a frente e não para imóveis adquiridos no passado (salvo o referido no parágrafo anterior).

      Cumprimentos

  • Pretendia o seguinte esclarecimento. Um casal com rendimento anual de 8600€. Se vender um imóvel em 2018 pelo valor de 3500€, custo de aquisição de 0€ e não reinvestir, qual o valor a pagar de mais valias? Ou estará isento dado os baixos valores?

    • Boa tarde

      O valor do imóvel irá ser colocado no seu IRS em 50%. Assim, irá aumentar aos €8.600 o valor de €1.750. Depois, irá ser aplicada a taxa que constar na sua taxa de imposto mas tem ainda de considerar as deduções que entretanto tenha.

      Felicidades

  • Boa noite,possuo uma terça parte de um prédio em Lisboa que tem actualmente o valor patrimonial de 1.600.000 euros,que pertence em partes iguais 1/3 a três familiares por herança, e temos a hipótese de o vender por 4.500.000 euros, com 30.000 de encargos de obras nos últimos 5 anos e comissão a uma Imobiliária de 51.570 euros, qual a mais valia a pagar sendo que um dos herdeiros tomou posse da sua parte em 2004,outro em 2012 e outro em 2016 com VPT diferentes…há diferença nos cálculos devido a diferentes VPT?Obrigado

    • Boa tarde

      O valor do imposto está relacionado com a diferença entre o preço de compra e o preço de venda. Neste caso, pelo que presumimos o preço de compra é zero. Correto?

      Diria que o mais prudente seria contactar um advogado especialista em direito fiscal para analisar a melhor forma de transacionar o imóvel.

      Cumprimentos
      João

  • Boa tarde,vendi a minha casa e vou alugar outra.Aquando da compra em 1999 Foram feitas duas escritura no valor de 100.000 euros,uma de crédito bonificado e outra de multifunções ( obras).Agora vendo por 91.000 euros.Gostaria de saber se as duas escrituras entram para essas contas ou se só entra a que está com o valor patrimonial nas Finanças.
    Muito obrigado
    José Leitao

    • Bom dia

      O que interessa para as finanças é o valor de aquisição, independentemente da forma de financiamento.

      Pelo que me diz, terá comprado um imóvel por €100.000 e vai vender por €91.000 o que implica que não terá uma mais-valia mas antes uma menos valia.

      Obrigado

  • Queria apenas esclarecer se nos calculos das mais valias não devia ser sempre tido em conta o coeficiente de desvalorizacao da moeda. No caso de imoveis adquiridos há bastantes anos, fará toda a diferença no momento do apuramento de mais valias e poderá até levar, nalguns casos, ao apuramento de menos valias, correcto? Agradeco desde já o esclarecimento.

  • Boa tarde, em caso de divorcio, comprando a outra parte da casa como consigo fazer as masvalias de metade da venda da casa. Não vai ser reenvestido em outra casa. Poderiam ajudar?

  • Bom dia,

    Estou com algumas dúvidas no que diz respeito às mais-valias.

    Será que me pode ajudar?

    Em relação à minha casa se habitação permanente:

    Comprei por 89 000€ e vendi por 145 000€, já reinvesti numa nova casa, que comprei por 117 000€ mas só pedi de empréstimo 102 000€. A casa que comprei necessitava de obras profundas que foram feitas.
    Estas obras entram para as mais-valias no IRS de 2018?
    Como sou casada sou obrigada a fazer o IRS com o meu marido, ou podemos fazer em separado?

    Vendi também uma casa em 2018 de habitação secundária (esta foi vendida antes da HPP), por 45 000€.
    Esta habitação foi-me passada pela morte do meu avô com usufruto da minha avó (ainda não estava casada). No entanto antes da venda fizemos o levantamento do usufruto.
    As mais valias também são tributadas em 50%, as despesas inerentes (agência, CE) também dá para descontar no valor a tributar?
    E mais uma vez posso, colocar só no meu IRS ou tenho de fazer em conjunto com o meu marido. Isto porque o meu rendimento é mais baixo que o do meu marido.

    Obrigada.

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