Crédito Legislação

Contrato Promessa Compra e Venda: vale a pena?

contrato promessa compra e venda
Written by Gisela Marques

O contrato promessa de compra e venda é um documento escrito, com valor jurídico, entre quem promete vender e quem promete comprar um bem, assinado por ambas as partes.

Embora não seja obrigatório, o seu principal objectivo é o de garantir os direitos e deveres das partes e as condições estabelecidas para o negócio, no período que decorre até ao contrato definitivo, realizado através de escritura pública de compra e venda. Saiba defender os seus interesses.

Quando fazer um contrato promessa compra e venda de um imóvel?

Recorre-se a este contrato habitualmente porque:

  • Para firmar o negócio (e acabar com a concorrência de outros interessados)
  • A construção do imóvel não está concluída
  • O imóvel não dispõe de licença de utilização
  • O comprador não tem o montante necessário para a compra
  • O comprador ainda está a aguardar a aprovação do financiamento bancário

O contrato tem algumas especificidades pelo que, antes de o assinar, deve estar bem informado.

Quanto pode perder

A garantia é um sinal pecuniário que costuma variar entre os 10 e os 20% do bem que está a ser vendido. Em caso de incumprimento do contrato, se for o promitente vendedor a não cumprir, terá de devolver à outra parte o valor do sinal em dobro. Mas se for o promitente comprador a entrar em incumprimento, o vendedor pode ficar com o montante do sinal.

O seu banco empresta?

Assegure-se de que a sua negociação com o banco está prestes a chegar a bom porto. Se a margem da negociação falhar for muita, tente incluir uma cláusula que anule o contrato se lhe for negado o crédito na banca. Ou seja, não terá de abdicar o sinal caso prove que não teve o crédito aprovado.

Peça prazo para a escritura

Confira se no contrato está determinado o prazo para a celebração da escritura. Se não estiver, solicite que essa informação seja acrescentada. A data deverá garantir uma margem de segurança, para evitar que o comprador perca o sinal.

Contrato com valor ou recibo na mão

Se o contrato-promessa tem o valor do sinal que entregou, está correcto. Se não, acrescente-o. Em alternativa, não entregue qualquer quantia sem a contrapartida de um recibo válido.

Fuja de hipotecas ou penhoras antigas

Averigue se não existem quaisquer encargos – como hipotecas ou penhoras ou outras dívidas fiscais – sobre o bem que pretende adquirir (contacte a conservatória, se necessário). Para sua segurança, pode incluir no contrato uma cláusula que o defenda, retirando ao comprador essa eventual responsabilidade.

Peça as actas do condomínio

Caso exista um condomínio, peça ao vendedor as últimas atas das assembleias de condóminos, para assegurar que todas as dívidas estão saldadas e quais a situação real do edifício ou se existem planos de obras em curso.

O contrato deve ter:

  • A identificação dos promitentes vendedor e comprador, com indicação do estado civil, residência, número de bilhete de identidade e de contribuinte fiscal de que se é portador;
  • A identificação do imóvel, da qual conste a localização, tipologia, existência de partes integrantes ou afectas à fracção ou imóvel (ex: garagem, arrecadação), inscrição matricial e descrição predial;
  • O preço da aquisição e a forma de pagamento, o valor do pagamento a título de sinal do qual, através desse instrumento, será dada quitação e a calendarização dos respectivos reforços, se a eles houver lugar;
  • Estipulação de que o imóvel será alienado livre de quaisquer ónus ou encargos;
  • A data da realização da escritura pública de compra e venda;
  • Identificação de sanções no caso de a escritura pública de compra e venda não ser celebrada na data estipulada;
  • Licença de utilização ou de construção ou prova de que a mesma foi requerida à Câmara Municipal ou declaração que a substitua.

O que acontece quando não é cumprido?

Há sanções caso a escritura não seja concretizada, que podem estar previstas no contrato promessa compra e venda. Caso não estejam, aplicam-se as regras gerais do Código Civil.

Como dito acima, note-se que se for o promitente vendedor a não cumprir, terá que devolver à outra parte o valor do sinal em dobro. Mas se for o promitente comprador a entrar em incumprimento, o vendedor pode ficar com o montante do sinal.

A parte que cumpriu pode também recorrer ao tribunal para pedir a execução específica do contrato, com a finalidade de conseguir uma sentença que permita o cumprimento coercivo do contrato promessa de compra e venda.

Antes de fazer o seu contrato de promessa compra e venda deverá ter em consideração as especificidades do crédito habitação pois pode acontecer que não consegue ter o crédito aprovado. Se tiver dúvidas não hesite em deixar as suas notas nos comentários abaixo.

Sobre o autor

Gisela Marques

Gisela Marques é formada em comunicação social. Trabalhou sobretudo na imprensa escrita na área cultural, tendo passado pelos universos da edição e do audiovisual. Faz crítica especializada para a imprensa e escreve na Carteira sobre temáticas diversas, da Cultura às Finanças Pessoais.

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